美容サロンの開業準備を進めるなかで、「居抜き物件なら安く始められそう」と気になっている方は多いのではないでしょうか。前のお店の内装や設備をそのまま使える居抜き物件は、初期費用を抑えたい開業者にとって魅力的な選択肢といえるでしょう。
しかし、設備の状態や契約条件をよく確認しないまま契約すると、開業後に想定外の出費が発生することもあります。本記事では、居抜き物件のメリットと注意点、そして失敗しないための選び方について解説します。
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もくじ
居抜き物件とは？スケルトン物件との違い
居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装・設備・什器などが残された状態で貸し出される物件のことです。美容サロンであれば、施術スペースの間仕切りや洗面設備、空調などがそのまま残っていることがあります。
これに対して、内装が何もないコンクリートむき出しの状態で貸し出される物件を「スケルトン物件」と呼びます。居抜きは「あるものを活かして開業する」、スケルトンは「ゼロから自由につくる」という点が違いです。
| 項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
| 内装・設備 | 前テナントのものが残る | 何もない状態 |
| 初期費用 | 抑えやすい | 高くなりやすい |
| 開業までの期間 | 短くしやすい | 長くなりやすい |
| 内装の自由度 | 制約がある | 自由に設計できる |
美容サロン業界では、開業時の資金をできるだけ抑えたいという理由から、居抜き物件を選ぶ開業者が増えています。しかし、居抜きが必ずお得になるとは限りません。残された設備が自分のサロンに合うかどうかで、その価値は大きく変わります。だからこそ、メリットと注意点の両方を理解したうえで判断することが欠かせません。
美容サロンを居抜きで開業するメリット
居抜き物件の最大の魅力は、開業にかかる費用と時間を抑えやすいことです。なぜなら、内装工事や設備の導入を一からやり直す必要が少ないからです。
例えば、洗面台や給湯設備、空調、間仕切りなどが使える状態で残っていれば、その分の工事費や購入費を節約できます。内装をゼロからつくる場合と比べて、初期費用を大きく抑えられるケースも少なくありません。開業資金全体の目安や調達方法については、下記の記事も参考にしてみてください。
もう1つの利点が、開業までの期間を短縮しやすいことです。内装工事に数週間かかるスケルトン物件に対し、居抜きは手を加える範囲が小さければ、契約から開業までをスピーディーに進められます。早く売上を立てたい開業者にとっては大きなメリットといえるでしょう。
美容サロンは、給湯や排水、空調といった水回り・設備が施術の質に直結する業態です。状態の良い設備が残っている居抜き物件に出会えれば、大きくコストを抑えられます。前のテナントも同じ美容系であれば、施術スペースのレイアウトをそのまま活かせるでしょう。
美容サロンを居抜きで開業する注意点
費用を抑えやすい居抜き物件ですが、逆にコストが増えるケースもあります。ここでは、美容サロンを居抜きで開業する際の注意点を紹介します。
造作譲渡料がかかることがある
居抜き物件では、前テナントが残した設備や内装を引き継ぐために「造作譲渡料」が発生することがあります。これは残された造作物を買い取る費用で、金額は物件によってさまざまです。
注意したいのは、譲渡を受けた後に設備の故障が見つかった場合、修理や撤去の費用は借主の負担になりやすいという点です。どの設備をいくらで引き継ぐのかを事前に把握しておきましょう。
設備の老朽化や不具合のリスク
残された設備が古い場合、開業後すぐに修繕費が発生することがあります。特に配管や配線、給湯設備、空調などは、見た目では状態が分かりにくいです。
営業に直結する設備だからこそ、契約前にしっかり動作を確認し、可能であれば専門家に見てもらうようにしましょう。特に長く使われていた物件では、見えない部分の劣化が進んでいることもあるため、引き渡し前の点検は念入りに行いましょう。
電気・水道・ガスの容量
美容サロンは、美容機器や給湯で多くの電力や水を使う業態です。前のお店と業種が違う場合、電気や給排水の容量が足りないことがあります。容量を増やす工事には費用と時間がかかるため、自分のサロンに必要な容量を満たせるかを事前に確認しておきましょう。
原状回復義務の範囲
見落としやすいのが退去時の原状回復義務です。居抜きで借りた場合でも、契約によっては「前テナントが入居する前の何もない状態」に戻すことが原状回復として求められることがあります。
つまり、自分は内装に手を加えていなくても、退去時にスケルトンへ戻す費用を負担する可能性があるのです。契約書で原状回復の範囲がどう定められているかを、必ず確認してください。
前のお店のイメージが引き継がれることがある
居抜きでは、内装の雰囲気が前のお店の印象を残していることがあります。近隣の方に「前の店が少し変わっただけ」と受け取られると、新しいコンセプトが伝わりにくくなることもあります。看板やファサード、入り口まわりだけでも自店の世界観に整えると、印象を切り替えやすくなります。
美容サロンにおすすめの居抜き物件の選び方
美容サロンを居抜きで開業する場合は、「内装がきれいだから」「設備が残っていて安そうだから」という理由だけで選ばないことが大切です。居抜き物件は、前テナントの状態を活かせる一方で、自分が提供するメニューや集客したいお客様に合っていなければ、開業後に使いにくさを感じる可能性があります。
物件を選ぶ際は、費用の安さだけでなく、施術内容との相性、動線、立地、改装のしやすさまで含めて確認しましょう。居抜き物件は、残された内装や設備を自分のサロンにどれだけ活かせるかで価値が変わります。
ターゲット層が通いやすい立地を選ぶ
居抜き物件を選ぶ際は、内装や設備だけでなく、立地が自分のサロンのターゲットに合っているかの確認が必要です。仕事帰りの女性を集客したいなら駅近やオフィス街、主婦層を狙うなら住宅街や商業施設の近くなど、通いやすい場所はターゲットによって変わります。
美容サロンは一度きりではなく、継続して通ってもらうことが大切な業態です。そのため、初回来店のしやすさだけでなく、リピートしやすい場所かどうかも見ておきましょう。周辺の人通り、近隣店舗の雰囲気、駐車場や駐輪場の有無も確認しておくと安心です。
自店のコンセプトに合わせて改装しやすい物件を選ぶ
居抜き物件は、前のお店の内装を活かせることがメリットですが、そのまま使うと自店らしさが伝わりにくい場合があります。特に美容サロンでは、内装の雰囲気や清潔感が来店前の印象に大きく関わります。
すべてを作り替える必要はありませんが、看板、受付まわり、壁紙、照明、施術スペースの見せ方などを調整できるか確認しておきましょう。大きな工事をしなくても、部分的な改装で自店のコンセプトに近づけられる物件であれば、費用を抑えながら印象を整えやすくなります。
美容サロンの居抜き物件に関するよくある質問
美容サロンの居抜き物件に関するよくある質問に回答します。居抜き物件を使った開業を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
Q.造作譲渡料の相場はどのくらいですか？
造作譲渡料は、残された設備の種類や状態、物件の立地によって大きく変わるため、一概には言えません。数十万円で済む場合もあれば、設備が充実しているほど高くなる傾向があります。
譲渡品の内訳を出してもらい、その内容に見合った金額かを判断することが大切です。また、相場が分かりにくいときは、複数の物件や仲介会社を比較すると、提示された金額が妥当かどうかの感覚がつかめます。
Q.美容室の居抜きをエステサロンに使えますか？
使えることもありますが、業種が違うと設備や水回り、電気容量が合わないことがあります。シャンプー台や鏡など不要な造作の撤去費用がかかる場合もあるため、自分のサロンに本当に適しているかを判断しましょう。迷ったときは、撤去や改修にかかる費用も含めた総額で比較すると、本当にお得かどうかが見えてきます。
Q.居抜きでも保健所への届出は必要ですか？
提供するメニューによっては、業種にかかわらず必要な手続きがあります。居抜きかどうかにかかわらず、自分の開業するサロンに必要な届出や許可を、管轄の窓口に事前に確認しておきましょう。
美容サロンを居抜き物件で開業する際は設備と契約を確認しよう
居抜き物件は、初期費用と開業期間を抑えられる心強い選択肢です。一方で、造作譲渡料や設備の状態、原状回復の範囲といった確認をおろそかにすると、節約したつもりが余計な出費につながることもあります。
大切なのは、見た目の安さだけで決めず、引き継ぐ設備と契約条件を一つずつ確かめることです。設備と契約の中身をていねいに確認していけば、居抜き物件は理想のサロンづくりを後押ししてくれます。気になる物件が見つかったら、ぜひ一度、設備と契約書を細かくチェックしてみてください。
